През последното десетилетие пазарът на недвижими имоти в България преживя значителен ръст. Според анализ на Investor.bg, цените на жилищата в София са се увеличили с над 200% за последните 10 години. Това повдига въпроси относно бъдещето на пазара на имоти в България: ще продължи ли този ръст или предстои корекция?Независимо дали става дума за акции, облигации или друг вид активи, всечки пазар преминава през цикли отново и отново. Цените на всички активи се покачват, достигат връх, потапят се и след това достигат дъното. Всичко това се повтаря отново и отново през определени периоди в зависимост от това, каква е икономическата ситуация, дали има пазарни стимули или обратното.
Пазарни цикли в недвижимите имоти
Пазарът на недвижими имоти преминава през четири основни фази: възстановяване, разширяване, свръхпредлагане и рецесия. Тези фази се повтарят циклично и са повлияни от икономически, политически и демографски фактори. Според данни от Gatsby Investment, един пълен цикъл може да продължи от 7 до 18 години. Британския икономист Фред Харисън, който поддържа теорията, че пазарите на имоти следват 18-годишен цикъл, очаква 2025 г. да бъде кулминационна точка в текущия цикъл.
Четирите фази на цикъла на недвижимите имоти
Източник: Gatsby Investment
Разширяване (Expansion)
Икономиката расте стабилно, пазарът е активен. Цените и наемите се покачват умерено. Достъпността е балансирана, пазарът е предимно стабилен и предвидим.
Свръхпредлагане (Hyper Supply)
Предлагането изпреварва търсенето – строи се много. Цените растат бързо, често над реалната стойност. Възникват рискове от прегряване на пазара.
Рецесия (Recession)
Купувачите се отдръпват, търсенето пада. Имотите се задържат дълго време на пазара. Спад в цените, чести случаи на свръхзадлъжнялост и фалити.
Възстановяване (Recovery)
Появяват се първи сигнали за връщане на доверието. Инвеститори и купувачи с дългосрочен поглед влизат на пазара. Цените започват да се стабилизират и отново растат постепенно.
Къде се намира в момента българският пазар?
Увеличение от над 200% за 10 години поставя сериозен въпрос: достигнахме ли вече пика на настоящия пазарен цикъл? Много експерти считат, че сме в края на фазата на разширяване и преминаваме към етап на забавяне или дори свръхпредлагане, въпреки твърденията на агенциите за наедвижими имоти.
Показателни са тенденции като:
Цените на имотите са се покачили с над 200% за 10 години – характерно за пика на свръхпредлагане.
Намалена достъпност на жилища за домакинствата със средни доходи – заплатите не догонват цените.
Засилен строителен бум в последните години – сигнал за преосигуряване на пазара с ново строителство.
Ако се разходим из някой от големите градове на България, няма как да не забележим големият брой кранове. Даниите за издадените разрешения за строителство мога да докажат, че има бум на строителството. Липсата на предлагане на вторичния пазар е в резултат на това, че собствениците на имоти се въздържат с надеждата да продадат на по-висока цена след приемането на България в Еврозоната. Но това може да се промени с много кратки срокове и търсенето да се изравни с предлагането.
Възможни последици при достигане на пика
Ако действително пазарът се намира в крайната фаза на цикъла, могат да се очаква забавяне или замразяване на ръста на цените в краткосрочен план (1-3 години). Корекция на цените в средносрочен до дългосрочен план (до 5-10 години), особено в райони с прекомерно застрояване. Намалена инвестиционна активност поради по-ниска възвращаемост. По-труден достъп до финансиране при евентуално покачване на лихвите след влизане в Еврозоната, което ще окаже потенциален натиск върху покупателната способност на купувачите.
Икономически и макрофинансови рискове
Еврозона и лихви
Присъединяването на България към Еврозоната носи потенциални макроикономически ползи, но също така може да доведе до повишаване на лихвените проценти. Това би ограничило възможностите за ипотечно кредитиране и съответно търсенето на имоти.
Рецесия и безработица
В случай на глобална или регионална икономическа рецесия, се очаква увеличение на безработицата, спад в потребителското доверие и отлагане на покупката на имоти от домакинствата.
Какво да очакваме в следващите 5-10 години?
Реалистичен сценарий за България (2025–2030):
Плавно преминаване в рецесионна фаза, особено ако глобалната икономика забави темп.
Стабилизиране на цените или лек спад в определени райони с презастрояване (спад от 10–15%).
Задържане на цените в икономически активни региони (като Варна, Пловдив, Бургас).
Завръщане към фазата на възстановяване след икономическо стабилизиране и адаптация към условията в Еврозоната.
Какъв извод може да се направи. Има индикации, че българският пазар на недвижими имоти наближава финален етап на възходящия цикъл. Цените на имотите в България показват признаци на достигане на пика в пазарния цикъл. Предвид възможните икономически и макрофинансови рискове, е разумно да се очаква по-умерен ръст или дори спад в цените в дългосрочен план. Плавна корекция или стагнация на цените в близките 3–5 години, особено при неблагоприятни икономически условия е сценарии, който трябва да се има предвид от инвесторски настроените купувачи. Дългосрочните инвеститори следва да бъдат внимателни и да се фокусират върху качествени локации и устойчиво търсене. За инвеститорите и купувачите това означава необходимост от по-внимателен анализ, добро познаване на пазарните цикли и фокус върху качествени имоти в локации с устойчиво търсене.
Забележка: Настоящата статия не представлява инвестиционен съвет. За вземане на конкретни решения се консултирайте с лицензирани експерти в сферата на недвижимите имоти и икономиката.
Продавате недвижим имот?
Ние ще Ви помогнем да продадете своя имот бързо и на най-добра цена.
Споделете нашата статия
Facebook 
X 
LinkedIn 
Instagram
Тази статия е с чисто информационна цел и не представлява препоръка за покупко-продажба на недвижим имот. Всички „материали“ (включително снимки, графики, текстове), са собственост на нашата компания, поради което са защитени от Закона за авторското право на Република България. При копиране на „материали“ се прилагат общите правила и условията за ползване.